Постановление Правительства РФ от 04.05.2023 № 703 устанавливает критерии, по которым строение или сооружение может быть отнесено к объектам вспомогательного использования.
Что такое вспомогательный объект по Постановлению № 703
Для признания объекта вспомогательным достаточно соответствия хотя бы одному из установленных Постановлением критериев. Для коммерческой недвижимости особенно важны два сценария: объект предусмотрен проектной документацией основного объекта и предназначен для его обслуживания либо объект самостоятельно обеспечивает эксплуатацию основного объекта и соответствует установленным ограничениям.
Если объект действительно относится к вспомогательному использованию, получение разрешения на его строительство не требуется в случаях, предусмотренных градостроительным законодательством.
Какие объекты могут строиться без РНС
Для бизнеса наиболее актуален критерий обслуживающего объекта. По Постановлению № 703 строение или сооружение может быть вспомогательным, если оно строится для обеспечения эксплуатации основного объекта и имеет по отношению к нему обслуживающее назначение.
Ключевые условия для такого объекта
- объект предназначен для обслуживания и обеспечения эксплуатации основного объекта;
- он не относится к особо опасным, технически сложным или уникальным объектам;
- общая площадь составляет не более 1 500 м²;
- для объекта не требуется установление санитарно-защитной зоны;
- он расположен на участке с основным объектом, на смежном участке либо, при определенных условиях, на другом участке;
- если участок не имеет общей границы с участком основного объекта, должна существовать технологическая связь с основным объектом
Другой критерий позволяет отнести к вспомогательным строения, которые возводятся на одном земельном участке с основным объектом, предусмотрены проектной документацией основного объекта и предназначены для его обслуживания.
Какие здания могут относиться к обслуживающим
Само название здания не делает его вспомогательным. Решающее значение имеют функция объекта, его связь с основным объектом, характеристики и соответствие критериям Постановления № 703.
В зависимости от конкретного проекта обслуживающее назначение могут иметь технические, хозяйственные, складские, инженерные и иные здания и сооружения, необходимые для эксплуатации основного объекта.
Поэтому мы не рекомендуем заранее называть любое отдельно стоящее небольшое здание «вспомогательным». Сначала необходимо проверить юридические и проектные основания.
Что означает «технологическая связь с основным объектом»
Для объектов, размещаемых не на одном участке с основным зданием, технологическая связь становится одним из ключевых условий. В проектных материалах необходимо показать, какую функцию вспомогательный объект выполняет для основного и почему он необходим для его эксплуатации.
Конкретный способ обоснования зависит от назначения зданий, технологического процесса, инженерных связей и расположения земельных участков.
Когда схема по Постановлению № 703 не подходит
Строительство без РНС нельзя выбирать только потому, что объект имеет площадь менее 1 500 м². Площадь — лишь одно из условий одного из критериев.
- объект не имеет обслуживающего назначения по отношению к основному объекту;
- невозможно подтвердить предусмотренную Постановлением связь с основным объектом;
- объект относится к особо опасным, технически сложным или уникальным;
- для него требуется установление санитарно-защитной зоны при применении критерия с ограничением 1 500 м²;
- параметры и размещение объекта не соответствуют применимому критерию;
- объект фактически является самостоятельным основным объектом, а не вспомогательным
До проектирования и строительства целесообразно проверить применимость Постановления № 703, чтобы снизить риск отказа в кадастровом учете или регистрации права.
Стоимость оформления вспомогательного объекта без РНС
Оформление вспомогательного объекта — от 150 000 ₽, срок под ключ — от 90 дней для типового объекта. Стоимость конкретного объекта зависит от того, построен он или только планируется, какие документы уже имеются и какой комплекс работ требуется.
Что влияет на стоимость
- площадь и назначение вспомогательного здания;
- характеристики основного объекта;
- расположение основного и вспомогательного объектов;
- необходимость подтверждения технологической связи;
- наличие ГПЗУ, технических условий и исходных документов;
- необходимость инженерно-геодезических изысканий;
- состав проектных материалов;
- необходимость обмеров;
- подготовка технического плана;
- кадастровый учет, регистрация права и адресация
Что нужно предоставить для начала работы
Для предварительного анализа желательно предоставить:
- кадастровый номер и выписку ЕГРН на земельный участок;
- информацию об основном объекте и его назначении;
ГПЗУ, если он уже получен;
- сведения о планируемом или построенном вспомогательном объекте;
- площадь, этажность и назначение объекта;
- технические условия и договоры подключения к инженерным сетям, если они имеются;
- техническое задание или описание технологической функции объекта;
- документы, подтверждающие права на земельный участок;
- технические условия на примыкание к улично-дорожной сети — при необходимости
Если объект уже построен, дополнительно потребуются сведения, позволяющие провести обмеры и подготовить технический план.
Этапы оформления объекта по Постановлению № 703
- 01
Анализируем участок и основной объект
Проверяем земельный участок, основной объект, назначение вспомогательного здания и исходные документы.
- 02
Проверяем критерии Постановления № 703
Определяем, какой именно критерий может применяться и выполняются ли все его условия.
- 03
Инженерно-геодезические изыскания
При необходимости выполняем топографическую съёмку, согласования с эксплуатирующими организациями и технический отчёт.
- 04
Готовим ПЗУ
Разрабатываем схему планировочной организации земельного участка с размещением объекта.
- 05
Разрабатываем архитектурные решения
Готовим АР для здания обслуживающего назначения, отражаем его функциональную и, при необходимости, технологическую связь с основным объектом.
- 06
Выполняем обмеры
Если объект уже возведён, проводим необходимые обмеры.
- 07
Готовим технический план
Кадастровый инженер подготавливает технический план здания.
- 08
Кадастровый учёт и регистрация
Формируем комплект и обращаемся в Росреестр для постановки объекта на учёт и регистрации права.
- 09
Оформляем адрес
При необходимости получаем почтовый адрес и вносим сведения в ЕГРН.
Схема работы: анализ → критерии № 703 → изыскания → ПЗУ и АР → строительство/обмеры → технический план → Росреестр → ЕГРН.
Как оформить уже построенный вспомогательный объект
Если здание уже построено, сначала необходимо проверить, соответствует ли оно критериям вспомогательного использования. Наличие готового здания само по себе не гарантирует возможность оформления по Постановлению № 703.
После положительной предварительной оценки СЗЦУ может выполнить обмеры, подготовить необходимые проектные материалы и технический план, а затем сопроводить кадастровый учет и регистрацию права.
Кадастровый учет и регистрация права
Конечная задача для собственника — не только определить, что РНС не требуется, но и корректно оформить объект недвижимости, если он обладает признаками объекта капитального строительства и подлежит кадастровому учету.
В комплекс СЗЦУ может входить подготовка технического плана, обращение в Росреестр, получение выписки ЕГРН, а также присвоение адреса зданию и внесение адресных сведений в ЕГРН.
Санитарно-защитная зона: важное ограничение
Для коммерческого критерия Постановления № 703, предусматривающего площадь не более 1 500 м², одним из условий является отсутствие необходимости установления санитарно-защитной зоны для самого вспомогательного строения или сооружения.
Это условие нужно проверить до выбора схемы оформления. В коммерческом предложении СЗЦУ отдельно указано, что разработка проекта СЗЗ при необходимости оплачивается отдельно, однако наличие необходимости СЗЗ может влиять на применимость конкретного критерия Постановления № 703.
Поэтому вопрос СЗЗ нельзя рассматривать только как дополнительную услугу — он может иметь значение для самой правовой квалификации объекта.
Основные риски
- объект назван вспомогательным, но фактически используется самостоятельно;
- нет доказуемой обслуживающей функции по отношению к основному объекту;
- не подтверждена технологическая связь, когда она необходима;
- превышены параметры, установленные применимым критерием;
- объект требует СЗЗ, хотя выбран критерий, исключающий такую необходимость;
- проектные решения не подтверждают заявленное назначение;
- сведения технического плана противоречат документам и фактическим характеристикам объекта;
Росреестр или иной орган приходит к выводу, что объект не соответствует выбранной схеме оформления.
Как снизить риск
Сначала определить применимый критерий и проверить объект по всем его условиям, затем готовить проектные и кадастровые документы. Такой порядок безопаснее, чем пытаться обосновать вспомогательное назначение уже после возникновения проблемы с регистрацией.
Законодательная база
- Постановление Правительства РФ от 04.05.2023 № 703 «Об утверждении критериев отнесения строений и сооружений к строениям и сооружениям вспомогательного использования»
- Статья 51 Градостроительного кодекса РФ — случаи, когда выдача разрешения на строительство не требуется, в том числе применительно к объектам вспомогательного использования
- Федеральное законодательство о государственном кадастровом учете и государственной регистрации недвижимости — при оформлении объекта в ЕГРН
Частые вопросы
- Что такое объект вспомогательного использования?
- Это строение или сооружение, которое соответствует хотя бы одному из критериев, установленных Постановлением Правительства РФ от 04.05.2023 № 703. Для коммерческих объектов ключевое значение обычно имеет обслуживающая функция по отношению к основному объекту.
- Нужно ли разрешение на строительство вспомогательного объекта?
- Если объект соответствует установленным критериям вспомогательного использования и подпадает под предусмотренный ГрК РФ случай, разрешение на строительство не требуется.
- Достаточно ли площади до 1 500 м², чтобы строить без РНС?
- Нет. Ограничение 1 500 м² является только одним из условий одного из критериев. Одновременно должны выполняться и другие требования: обслуживающее назначение, отсутствие статуса особо опасного, технически сложного или уникального объекта, отсутствие необходимости СЗЗ и требования к размещению/технологической связи.
- Обязательно ли вспомогательный объект должен находиться на одном участке с основным?
- Не всегда. Один из критериев допускает размещение на смежном или даже не имеющем общей границы участке, но для последнего случая требуется технологическая связь с основным объектом.
- Что считается технологической связью?
- Постановление использует это условие, но оценка конкретной связи зависит от назначения объектов и проектных решений. Ее необходимо обосновывать применительно к конкретному проекту.
- Можно ли оформить уже построенное здание по Постановлению № 703?
- Возможность зависит от того, соответствует ли фактически построенный объект критериям вспомогательного использования. После проверки могут потребоваться проектные материалы, обмеры и технический план.
- Нужен ли проект для вспомогательного объекта?
- Состав документации зависит от применимого критерия и задачи. В практике СЗЦУ для оформления здания обслуживающего назначения разрабатываются ПЗУ и архитектурные решения, в том числе с учетом технологической связи с основным объектом.
- Можно ли зарегистрировать право на вспомогательное здание?
- Если объект является недвижимостью и имеются законные основания для кадастрового учета и регистрации, подготавливается технический план и документы направляются в Росреестр. Возможность регистрации оценивается по конкретному объекту.
- Можно ли построить отдельный склад без РНС как вспомогательный?
- Не любой склад. Необходимо доказать, что он действительно обслуживает основной объект и соответствует выбранному критерию Постановления № 703. Самостоятельный коммерческий склад не становится вспомогательным только из-за небольшой площади.
- Можно ли построить котельную, насосную или другое техническое сооружение без РНС?
- Потенциально — если конкретный объект соответствует критериям вспомогательного использования. Название или техническая функция сами по себе не заменяют проверку всех условий.
- Что делать, если для объекта нужна СЗЗ?
- Если применяется критерий Постановления № 703, в котором прямо установлено отсутствие необходимости санитарно-защитной зоны, наличие такой необходимости означает, что этот критерий не выполнен. Нужно проверить, применим ли другой критерий или требуется иной порядок строительства.
- Действует ли Постановление № 703 в Санкт-Петербурге и Ленинградской области?
- Да. Это федеральное постановление. При этом дополнительно должны соблюдаться требования к земельному участку, градостроительные регламенты и иные применимые нормы.
- Сколько стоит оформление вспомогательного объекта?
- Комплекс работ СЗЦУ — от 150 000 ₽, срок — от 90 дней. Стоимость конкретного объекта зависит от состава работ.