Закон Ленинградской области № 38-ОЗ принят на основании пункта 5 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ и устанавливает дополнительные региональные случаи, когда на территории Ленинградской области разрешение на строительство не требуется.
Что такое строительство без РНС по 38-ОЗ
Ключевой момент: 38-ОЗ применяется не ко всем нежилым зданиям и не даёт общего права строить любой объект без разрешения. Необходимо установить, относится ли конкретный объект к одному из прямо предусмотренных законом случаев и выполнены ли установленные для него условия.
Поэтому первый этап услуги СЗЦУ — правовой и градостроительный анализ объекта, а не автоматическое оформление строительства «по 38-ОЗ».
Для каких объектов может применяться 38-ОЗ
Перечень случаев установлен статьёй 1 закона № 38-оз и менялся с момента принятия закона. Применимость необходимо проверять по актуальной редакции на дату реализации проекта.
В числе предусмотренных законом случаев есть, например:
- отдельные объекты капитального строительства на участках с видом разрешённого использования «отдых (рекреация)» при соблюдении установленных законом параметров и ограничений;
- отдельные объекты, связанные с пляжами, открытыми спортивными, игровыми и иными площадками;
- колодцы, пруды и водохранилища, выполняемые в грунтах;
- отдельные частные автомобильные дороги необщего пользования;
- отдельные объекты агропромышленного комплекса и фермерских хозяйств — при выполнении дополнительных требований закона;
- определённые объекты на территориях садоводства общего назначения — при соблюдении установленных условий;
- определённые объекты капитального строительства на территории промышленного предприятия, предназначенные для производственной деятельности, — при соблюдении условий и исключений, установленных законом
Перечень выше приведён для понимания механизма и не заменяет проверку конкретного пункта закона. Для части категорий 38-ОЗ предусматривает дополнительные условия, в том числе наличие положительного заключения государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий.
Можно ли построить склад, производство или другое нежилое здание без РНС
Само назначение здания — «склад», «производство», «магазин» или «административное здание» — ещё не определяет возможность строительства без РНС. Важны территория размещения, назначение участка, характеристики объекта, его функциональная связь с предприятием, ограничения и конкретное основание из статьи 1 закона № 38-оз.
Например, закон предусматривает специальный случай для определённых объектов капитального строительства на территории промышленного предприятия, предназначенных для производственной деятельности. Однако для применения этого основания необходимо проверить все условия и исключения, включая требования к экспертизе и отсутствие признаков объектов, для которых действует иной режим.
Поэтому до покупки участка, начала проектирования или строительства рекомендуем сначала провести проверку применимости 38-ОЗ.
Что проверяем до начала работ
- категорию земель и вид разрешённого использования участка;
- местоположение объекта и территориальную зону;
ГПЗУ и градостроительные регламенты;
- назначение и параметры будущего здания;
- соответствие конкретному основанию закона № 38-ОЗ;
- наличие ограничений и зон с особыми условиями использования территории;
- необходимость государственной экспертизы проектной документации и результатов изысканий;
- необходимость санитарно-защитной зоны и иных специальных согласований;
- требования к инженерному обеспечению и подъездам;
- состав документов, который потребуется после завершения строительства
Результат первичного анализа — понимание, можно ли применять механизм строительства без РНС и какой путь оформления подходит объекту.
Что нужно предоставить СЗЦУ для начала работы
Для предварительной оценки обычно достаточно:
- кадастрового номера земельного участка;
- выписки ЕГРН на участок и, если он уже существует, на здание;
- правоустанавливающих документов;
- назначения планируемого объекта;
- ориентировочной площади, этажности и основных параметров здания;
- описания предполагаемой деятельности в здании;
- имеющегося ГПЗУ;
- имеющихся изысканий, технических условий и проектных материалов
Если часть документов отсутствует, СЗЦУ определит, какие исходные данные необходимо получить в рамках проекта.
Какие работы могут потребоваться
Отсутствие необходимости получать РНС не отменяет подготовку документации, необходимой для безопасного строительства и последующего оформления объекта. Конкретный состав зависит от основания применения 38-ОЗ.
По реальному комплексу работ СЗЦУ в проект могут входить
- подготовка технического задания на проектирование;
- инженерно-геодезические изыскания и топографическая съёмка;
- получение технических условий на водоснабжение и водоотведение;
- получение технических условий на газоснабжение;
- получение технических условий на электроснабжение;
- получение ГПЗУ;
- получение фоновых и климатических справок;
- разработка проекта санитарно-защитной зоны и его сопровождение;
- разработка схемы планировочной организации земельного участка (ПЗУ);
- разработка архитектурных решений (АР);
- обмеры построенного здания;
- подготовка схемы расположения объекта, инженерных сетей и планировочной организации участка;
- изготовление технического плана;
- сопровождение предусмотренной процедуры после окончания строительства;
- присвоение почтового адреса и внесение соответствующих сведений в ЕГРН
Этапы строительства и оформления объекта без РНС
- 01
Проверка применимости 38-ОЗ
Анализируем участок и объект и определяем конкретное основание закона, позволяющее вести строительство без получения РНС.
- 02
Анализ градостроительных условий
Проверяем ГПЗУ, ВРИ, территориальную зону, ограничения и допустимые параметры объекта.
- 03
Инженерные изыскания
Выполняем необходимые изыскания для проектирования и, если применимо, экспертизы.
- 04
Технические условия и исходные данные
Получаем условия подключения к инженерным сетям и другие исходные сведения.
- 05
Проектирование
Разрабатываем необходимые разделы проектной документации с учётом характеристик объекта и требований участка.
- 06
Экспертиза и согласования
Если основание 38-ОЗ требует положительного заключения государственной экспертизы либо специальных согласований, организуем соответствующие процедуры.
- 07
Строительство
Строительство ведётся по подготовленной проектной документации с соблюдением применимых требований.
- 08
Обмеры и документы по построенному объекту
После завершения работ выполняем обмеры, готовим схему расположения объекта и технический план.
- 09
Процедуры после окончания строительства
Готовим и передаём предусмотренные законом сведения и документы, необходимые для завершения оформления объекта.
- 10
Адрес и ЕГРН
При необходимости сопровождаем присвоение адреса и кадастровый учёт/регистрационные действия.
Схема работы: проверка 38-ОЗ → ГПЗУ и ограничения → изыскания → ТУ → проект → экспертиза/согласования при необходимости → строительство → обмеры → технический план → оформление объекта.
Что нужно сделать после окончания строительства
Строительство без РНС не означает, что после завершения работ объект можно оставить без градостроительного и кадастрового оформления.
Статья 2 закона № 38-ОЗ предусматривает передачу сведений о построенном или реконструированном объекте для размещения в государственной информационной системе обеспечения градостроительной деятельности Ленинградской области. В актуальной редакции закона предусмотрена передача схемы, отображающей расположение построенного объекта, инженерных сетей в границах участка и планировочную организацию земельного участка, в течение 10 рабочих дней после окончания строительства или реконструкции.
Кроме этого, в зависимости от объекта и выбранной процедуры могут потребоваться технический план, документы о соответствии построенного объекта проектной документации, адресация и кадастрово-регистрационные действия.
Стоимость строительства без РНС по 38-ОЗ
Сопровождение строительства без РНС по 38-ОЗ — от 200 000 ₽, срок — от 30 дней. Стоимость конкретного объекта определяется составом работ, которые необходимы до начала строительства и после его завершения.
Что влияет на стоимость
- тип и назначение объекта;
- площадь и этажность здания;
- площадь и характеристики земельного участка;
- конкретное основание применения 38-ОЗ;
- состав инженерных изысканий;
- необходимость государственной экспертизы;
- объём проектной документации;
- необходимость СЗЗ и санитарно-эпидемиологических процедур;
- необходимость получения технических условий;
- готовность исходных документов;
- состав работ по техническому плану, адресации и оформлению построенного объекта
Сроки
Срок зависит от того, какие работы необходимы до начала строительства и после его завершения. Если проекту требуются изыскания, технические условия, проектирование, государственная экспертиза и СЗЗ, общий цикл будет существенно длиннее, чем при наличии готовой документации.
Для предварительного графика необходимо знать кадастровый номер участка, параметры и назначение объекта, а также перечень уже имеющихся документов.
Почему могут возникнуть проблемы
- объект фактически не подпадает под выбранное основание 38-ОЗ;
- вид разрешённого использования участка не соответствует планируемой деятельности;
- параметры здания противоречат градостроительным требованиям;
- не учтены ЗОУИТ и иные ограничения участка;
- для конкретной категории объекта требуется положительное заключение государственной экспертизы, но оно не получено;
- не выполнены необходимые санитарные или иные специальные требования;
- построенный объект отличается от проектной документации;
- после завершения строительства не подготовлены предусмотренные законом сведения и кадастровые документы
Как снизить риск
Сначала определить точное правовое основание строительства без РНС, затем проектировать и строить объект в соответствии с условиями этого основания. Попытка применить 38-ОЗ уже после строительства создаёт значительно больше рисков, чем проверка схемы до начала работ.
Законодательная база
- Градостроительный кодекс РФ, статья 51, часть 17 — случаи, когда выдача разрешения на строительство не требуется, включая дополнительные случаи, установленные законодательством субъектов РФ;
- Областной закон Ленинградской области от 18.05.2012 № 38-ОЗ «Об установлении случаев, при которых не требуется получение разрешения на строительство на территории Ленинградской области»;
- статья 1 закона № 38-ОЗ — категории строительства и реконструкции, для которых при соблюдении установленных условий РНС не требуется;
- статья 2 закона № 38-ОЗ — размещение сведений об объектах капитального строительства в государственной информационной системе обеспечения градостроительной деятельности;
- Градостроительный кодекс РФ, статьи 48 и 49 — проектная документация и экспертиза в случаях, когда она требуется
Частые вопросы
- Что такое закон 38-ОЗ Ленинградской области?
- Это областной закон от 18.05.2012, который устанавливает дополнительные случаи, когда на территории Ленинградской области получение разрешения на строительство не требуется.
- Можно ли по 38-ОЗ построить любое нежилое здание без разрешения?
- Нет. Закон содержит конкретный перечень случаев и условий. Для каждого объекта необходимо установить точное основание применения.
- Можно ли построить производственное здание без РНС?
- Для отдельных объектов на территории промышленного предприятия закон предусматривает такую возможность при соблюдении установленных условий. Необходимо проверить характеристики объекта, территорию, исключения и требования к экспертизе.
- Нужен ли проект, если разрешение на строительство не требуется?
- Отсутствие РНС не означает отсутствие проектирования. Для объектов по 38-ОЗ проектная документация необходима, исходя из требований к конкретному объекту, а для части оснований закон прямо связывает возможность строительства без РНС с положительным заключением государственной экспертизы.
- Нужна ли экспертиза по 38-ОЗ?
- Для части случаев, предусмотренных законом, да: строительство без РНС допускается при наличии положительного заключения государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий. Для других случаев условия могут отличаться.
- Нужен ли ГПЗУ?
- ГПЗУ является важным исходным документом для анализа допустимых параметров и проектирования объекта. Необходимость и роль ГПЗУ определяются применительно к конкретному основанию и объекту.
- Нужно ли уведомлять администрацию о начале строительства?
- Нельзя использовать единый ответ для всех объектов и редакций закона. Порядок действий следует определять по актуальной редакции 38-ОЗ и федерального законодательства применительно к конкретному объекту.
- Что нужно делать после окончания строительства?
- В актуальной редакции статьи 2 закона предусмотрена передача в установленный орган схемы расположения построенного объекта, инженерных сетей и планировочной организации участка в течение 10 рабочих дней после окончания строительства или реконструкции. Для оформления недвижимости также могут потребоваться другие документы и действия.
- Можно ли зарегистрировать здание в ЕГРН без РНС?
- Если объект законно построен в случае, когда РНС не требуется, дальнейшее кадастровое и регистрационное оформление осуществляется по применимой процедуре. Состав документов нужно определять по виду объекта и основанию строительства.
- Можно ли применить 38-ОЗ к уже построенному зданию?
- Это требует отдельного правового и технического анализа. Нельзя автоматически считать объект законным только потому, что его параметры похожи на одну из категорий 38-ОЗ.
- Действует ли 38-ОЗ в Санкт-Петербурге?
- Нет. Это закон Ленинградской области и он устанавливает случаи строительства без РНС именно на территории Ленинградской области.
- Сколько стоит сопровождение строительства по 38-ОЗ?
- Комплекс работ СЗЦУ — от 200 000 ₽, срок — от 30 дней. Стоимость конкретного объекта зависит от состава работ: анализа участка, изысканий, технических условий, проектирования, экспертизы, СЗЗ и последующего кадастрового оформления.