Снижение кадастровой стоимости земельного участка: где и как оспорить?

Кадастровую стоимость собственных объектов пересматривать можно и нужно. Особенно владельцам нестандартных объектов за городом. Частным инвесторам тоже не повезло. Собирая налоги, государство не учло нюансов их бизнеса.

По сообщению Росреестра, в первом квартале нынешнего года на организацию обрушился вал заявлений о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости. Оставим в стороне интересы юридических лиц, когда пересмотра стоимости требуют заводы с целью сэкономить рублевые миллиарды на налогах. Ситуация такова, что справедливой оценки своего недвижимого имущества все чаще требуют и физлица.

ГДЕ УЗНАТЬ О КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ

Росреестр в данном вопросе руководствуется правилом: если безобразие нельзя запретить, то его нужно возглавить. И создал специализированные площадки для реагирования на подобные претензии. Как констатируется на портале ведомства, «в случае несогласия с оценкой оспорить ее результаты можно в суде или в специальных комиссиях по оспариванию, созданных при управлениях Росреестра во всех регионах России». Кстати, в целом по стране сегодня положительные решения комиссии принимают по половине обращений.

Напомним, с января минувшего года налог на имущество для владельцев квартир, гаражей, дач и сараев рассчитывается не по инвентаризационной, а по кадастровой (приблизительно в шесть раз выше) стоимости объектов.

Узнать ее можно, например, открыв «Личный кабинет» на сайте того же Росреестра. Вид данного налогообложения регулируется главой 32 Налогового кодекса РФ. Пока размер ежегодных платежей невелик: редко за какую квартиру придется заплатить больше 3 тыс. руб. Но к 2020 году сумма вырастет примерно вдвое.

По словам президента Нотариальной палаты Санкт-Петербурга Петра Герасименко, в целом кадастровая оценка в городе близка к рыночной. Рядовому жильцу беспокоиться, что он переплачивает (или, не дай бог, недоплачивает) налог на недвижимость, не стоит. Впрочем, рядовые налогоплательщики в массе своей за пересчетом кадастровой стоимости в Росреестр и не обращаются. «Оспаривать кадастр, например, дачных 12 соток будет себе дороже», – подсказывает начальник отдела массовой оценки ГУП «ГУИОН» Михаил Иголкин.

КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА: КТО ПЕРЕПЛАТИТ БОЛЬШЕ ВСЕХ

Член правления Северо-Западного общества оценщиков Евгений Безлюдный добавляет, что идеологически законодатели выстраивали формулу расчета кадастровой стоимости так, чтобы не появились толпы возмущенных горожан, готовых идти на протестные митинги. Чтобы в среднем она была как рыночная или чуть-чуть ниже. Но существенные расхождения кадастровой и рыночной стоимости в невыгодную для собственника сторону все равно возможны, когда речь идет о неординарных объектах.

«Для большинства объектов рыночную стоимость можно определить самостоятельно. Нужно всего лишь посмотреть цены на аналогичные объекты в БН, – уточняет Евгений Безлюдный. – Проблемы могут возникнуть у владельцев дорогих нетиповых объектов. Тех, которые стоят настолько много, что никто не может сказать, насколько».

Если загородный дом отделан привезенным издалека мрамором, а в саду под пластиковыми колпаками растут редкие сорта роз, кадастровая стоимость объекта будет явно занижена. Но в случае, когда на десятке гектаров будет размещаться только начатый с размахом несколько лет назад недострой, а сам участок окажется окружен трехэтажными особняками, скорее всего, кадастровая оценка не будет вызывать у собственника улыбку. И ему прямая дорога на ее оспаривание.

Уточним, чтобы налоги начислялись, недострой должен быть зарегистрирован, например, при предпродажной подготовке. Соответственно, по региону счет заявлений о пересмотре кадастровой стоимости земельных угодий идет на единицы.

Член Национального совета по оценочной деятельности Николай Баринов добавляет, что круг граждан, недовольных кадастровыми показателями, шире, чем исключительно собственники незастроенных участков в элитной загородке. «Так, заметная часть требований по переоценке поступает от частных инвесторов, бравших квартиры без отделки. Такие квартиры объективно продаются ниже кадастровой стоимости, после чего продавцы имеют неприятные разговоры с Налоговой службой».

«В кадастровой оценке не учитывается отделка, как, впрочем, и общее состояние объекта, – подсказывает Михаил Иголкин, – при этом частные инвесторы терпят убытки еще и при самой сделке, когда, например, необходимы услуги нотариуса. Ведь их стоимость рассчитывается, в том числе, исходя из кадастровой оценки объекта».

КУДА ИДТИ ЗА ОСПАРИВАНИЕМ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ

Недовольное кадастровой оценкой физлицо может обратиться в суд. По статистике, не принимается каждое десятое заявление. А судебный спор же с учетом различных накладных расходов обойдется примерно в 100 тыс. рублей и растянется на месяцы. Да и не факт, что судья общей юрисдикции проникнется проблемой и ожидаемо отреагирует на все аргументы собственника, почему последний должен платить государству меньше налогов (см. cправки №1 и №2).

Но число граждан, ищущих справедливости в вопросе оценки их собственности, могло бы возрасти, если бы петербуржцы в массе знали, что у них есть право на требующую куда меньше расходов попытку.

За рассмотрением вопроса, как говорилось выше, можно обратиться в специальную комиссию при Росреестре. Нормативный срок рассмотрения претензии – один месяц.

При этом участники рынка отзываются о сотрудниках комиссии исключительно положительно. Дескать, адекватные, вежливые люди. Правда, медлить не стоит. В кругах оценщиков ходят разговоры об ожидаемых законодательных изменениях по данному вопросу.

Процесс оспаривания кадастровой оценки в специальной комиссии проходит без лишних сложностей. Как отмечает Михаил Иголкин, работающие в данной сфере профессионалы-оценщики, что называется, притерлись и состоялись как специалисты по составлению отчетов об оспаривании.

Он подчеркивает, что по законодательству поднятые вопросы регулируются ст. 24, ч. 18 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» (135-ФЗ). В этом же законе перечисляются документы, необходимые для оспаривания (см. справку № 3). И возможны две причины для оспаривания: «по недостоверности» и «на основании отчета».

Комиссия – в случае с нашим городом эти функции исполняют сотрудники отдела землеустройства в региональном отделении Росреестра – размещается на улице Красного Текстильщика, 10–12 («Единый центр документов»). Посещение офиса – бесплатно, но, возможно, придется оплатить услуги оценщика. Ну и, конечно, нужно будет заплатить нотариусу – за заверение копии.

СПРАВКА № 1

КАС РФ, Статья 126. Документы, прилагаемые к административному исковому заявлению
1. Если иное не установлено настоящим Кодексом, к административному исковому заявлению прилагаются:

1) уведомления о вручении или иные документы, подтверждающие вручение другим лицам, участвующим в деле, направленных в соответствии с частью 7 статьи 125 настоящего Кодекса копий административного искового заявления и приложенных к нему документов, которые у них отсутствуют. В случае, если другим лицам, участвующим в деле, копии административного искового заявления и приложенных к нему документов не были направлены, в суд представляются копии заявления и документов в количестве, соответствующем числу административных ответчиков и заинтересованных лиц, а при необходимости также копии для прокурора;

2) документ, подтверждающий уплату государственной пошлины в установленных порядке и размере либо право на получение льготы по уплате государственной пошлины, или ходатайство о предоставлении отсрочки, рассрочки, об уменьшении размера государственной пошлины с приложением документов, свидетельствующих о наличии оснований для этого;

3) документы, подтверждающие обстоятельства, на которых административный истец основывает свои требования, при условии, что административный истец по данной категории административных дел не освобожден от доказывания каких-либо из этих обстоятельств;

4) документ, подтверждающий наличие высшего юридического образования у гражданина, который является административным истцом и намерен лично вести административное дело, по которому настоящим Кодексом предусмотрено обязательное участие представителя;

5) доверенность или иные документы, удостоверяющие полномочия представителя административного истца, документ, подтверждающий наличие у представителя высшего юридического образования, если административное исковое заявление подано представителем;

6) документы, подтверждающие соблюдение административным истцом досудебного порядка урегулирования административных споров, если данный порядок установлен федеральным законом, или документы, содержащие сведения о жалобе, поданной в порядке подчиненности, и результатах ее рассмотрения, при условии, что такая жалоба подавалась;

7) иные документы в случаях, если их приложение предусмотрено положениями настоящего Кодекса, определяющими особенности производства по отдельным категориям административных дел.

2. Документы, прилагаемые к административному исковому заявлению, могут быть представлены в суд в электронной форме.

СПРАВКА №2

КАС РФ, Статья 246. Содержание административного искового заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости и прилагаемые к нему документы
1. Административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости должно соответствовать требованиям статьи 125 настоящего Кодекса.

2. Помимо документов, указанных в статье 126 настоящего Кодекса, к административному исковому заявлению прилагаются:

1) кадастровая справка о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;

2) нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости;

3) документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании недостоверности указанных сведений;

4) отчет, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости;

5) положительное экспертное заключение на бумажном носителе и в форме электронного документа, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет, о соответствии отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности такой саморегулируемой организации оценщиков в случаях, установленных этим уполномоченным федеральным органом;

6) документы и материалы, подтверждающие соблюдение установленного федеральным законом досудебного порядка урегулирования спора, за исключением случая, если административное исковое заявление подано гражданином.

3. К административному исковому заявлению могут быть приобщены иные документы и материалы, подтверждающие требования административного истца.

4. При несоблюдении положений частей 1 и 2 настоящей статьи судья выносит определение об оставлении административного искового заявления без движения в соответствии со статьей 130 настоящего Кодекса, о чем извещает административного истца, и представляет разумный срок для устранения недостатков.

5. В случае, если в установленный срок недостатки, послужившие основанием для оставления административного искового заявления без движения, не были устранены, судья на основании статьи 129 настоящего Кодекса выносит определение о возвращении административного искового заявления со всеми приложенными к нему документами.

СПРАВКА № 3

Выдержка из ст. 24, ч. 18 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» (135-ФЗ)
К заявлению о пересмотре кадастровой стоимости прилагаются:

– выписка из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;

– нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости, в случае если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости;

– документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, в случае если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании недостоверности указанных сведений;

– отчет, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа, в случае если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.