Не каждое изменение в ходе строительства автоматически требует изменения РНС. Сначала необходимо определить, затрагивает ли корректировка сведения и параметры, отраженные в разрешении, проектной документации и документах, на основании которых оно было выдано.
Когда нужно вносить изменения в разрешение на строительство
Типичные ситуации
- изменились проектные решения после получения РНС;
- изменяются площадь, этажность, высота или иные параметры здания;
- корректируется размещение объекта на земельном участке;
- изменяются архитектурные или конструктивные решения;
- потребовалась корректировка отдельных разделов проектной документации;
- изменились решения по организации строительства;
- возникла необходимость привести действующее РНС в соответствие с откорректированным проектом;
- изменились сведения, которые по законодательству требуют внесения изменений в разрешительную документацию
Если изменения касаются только срока завершения строительства, применяется отдельная услуга — продление разрешения на строительство.
Сначала определяем: нужно ли менять РНС
Это один из ключевых этапов. В ряде случаев корректировки проектной документации могут быть оформлены без изменения самого разрешения, а в других случаях изменение параметров объекта требует корректировки проекта, необходимых подтверждений или экспертизы и последующего внесения изменений в РНС.
СЗЦУ начинает работу с сопоставления действующего разрешения, проектной документации, ГПЗУ и планируемых изменений. Это позволяет не выполнять лишние работы и одновременно снизить риск строительства по документации, которая расходится с действующим разрешением.
Какие изменения в проектную документацию можем внести
Состав корректировки определяется конкретным проектом. В коммерческом предложении СЗЦУ для нежилого здания предусмотрено внесение изменений в следующие разделы:
ПЗ — «Пояснительная записка»;
ПЗУ — «Схема планировочной организации земельного участка»;
АР — «Архитектурные решения»;
КР — «Конструктивные решения»;
ПОС — «Проект организации строительства»;
ОДИ — «Мероприятия по обеспечению доступа инвалидов».
Если изменения затрагивают другие разделы проекта, инженерные решения, архитектурно-градостроительный облик, санитарно-защитную зону или иные согласования, состав работ расширяется после анализа объекта.
Что происходит с экспертизой при изменении проекта
Необходимость повторной экспертизы зависит от характера изменений и от того, проходила ли проектная документация экспертизу первоначально.
Градостроительный кодекс предусматривает отдельные механизмы подтверждения соответствия изменений проектной документации установленным требованиям. Для конкретного объекта необходимо определить, можно ли использовать предусмотренное законом подтверждение изменений либо требуется повторная экспертиза.
Мы оцениваем этот вопрос до подачи документов, поскольку от него напрямую зависят состав работ, срок и стоимость.
Стоимость внесения изменений в РНС
Комплекс работ СЗЦУ — от 100 000 ₽. Стоимость конкретного объекта зависит от количества и сложности корректируемых разделов проектной документации и от необходимости дополнительных согласований или экспертизы.
Что влияет на стоимость
- характер изменений объекта;
- количество разделов проектной документации, которые требуется скорректировать;
- необходимость корректировки архитектурных и конструктивных решений;
- необходимость новых или актуализированных инженерных изысканий;
- необходимость экспертизы или подтверждения соответствия изменений;
- корректировка АГО;
- корректировка или разработка СЗЗ;
- готовность исходных документов;
- необходимость сопровождения подачи документов в уполномоченный орган
Что нужно предоставить для начала работы
Для предварительной оценки желательно предоставить:
- действующее разрешение на строительство;
- выписку ЕГРН на земельный участок;
ГПЗУ;
- правоустанавливающие документы;
- описание планируемых изменений или техническое задание;
- разделы проектной документации, которые требуется изменить, в PDF и редактируемых форматах;
- результаты инженерно-геодезических изысканий;
- результаты инженерно-геологических изысканий — при необходимости;
- технические условия на подключение к инженерным сетям;
- имеющиеся заключения экспертизы, согласования и иные материалы по объекту
Этапы внесения изменений в разрешение на строительство
- 01
Анализируем предоставленную документацию
Сравниваем проектную документацию и содержание планируемых изменений.
- 02
Определяем состав корректировок
Устанавливаем, в какие разделы проекта необходимо внести изменения.
- 03
Корректируем проектную документацию
Вносим изменения во все необходимые разделы.
- 04
Формируем пакет документов
Подготавливаем комплект для внесения изменений в разрешение на строительство.
- 05
Подаём документы
Направляем документы в уполномоченный орган.
Схема работы: анализ документации → состав корректировок → корректировка проекта → пакет документов → подача.
Срок выполнения работ
Общий срок зависит не только от административного рассмотрения, но и от объема проектных изменений. Чем больше разделов проекта затрагивает корректировка, тем больше подготовительная часть.
На срок влияют необходимость актуализации изысканий, корректировки АГО или СЗЗ, экспертизы либо подтверждения соответствия изменений.
Стандартный срок работ — от 20 рабочих дней. Срок и стоимость зависят от объёма проектных изменений, необходимости актуализации изысканий, прохождения экспертизы или дополнительных согласований. Для каждого объекта срок определяется после анализа документации.
Куда подавать документы
Санкт-Петербург
Компетентный орган определяется по конкретному объекту и ранее выданному разрешению. Для объектов, разрешительная документация которых относится к компетенции Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга, изменения оформляются через соответствующую государственную процедуру.
Ленинградская область
Для объектов в Ленинградской области – Администрация района. В отдельных случаях Комитет государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленинградской области. СЗЦУ проверяет компетенцию до формирования пакета документов.
Когда могут потребоваться изменения АГО и СЗЗ
Если корректировка проекта затрагивает внешний облик, архитектурные параметры или решения, которые были предметом согласования архитектурно-градостроительного облика, может потребоваться корректировка и повторное согласование АГО.
Если меняются решения, влияющие на санитарно-защитную зону объекта, может потребоваться разработка или корректировка проекта СЗЗ и соответствующее согласование.
Возможные причины отказа
Причины зависят от вида изменений и конкретной процедуры. Среди основных рисков:
- проект после корректировки не соответствует градостроительным требованиям и параметрам участка;
- изменения затрагивают разделы, которые не были надлежащим образом скорректированы;
- отсутствует необходимое заключение экспертизы или подтверждение соответствия изменений;
- не учтены обязательные изменения АГО, СЗЗ или иных согласований;
- представлен неполный или противоречивый комплект документов;
- измененные параметры объекта не соответствуют допустимым параметрам строительства;
- возникли проблемы с правами на земельный участок или действием разрешения
Как снизить риск отказа
До подачи документов мы сопоставляем измененный проект с действующим РНС, ГПЗУ и исходными согласованиями. Задача — привести документацию в согласованное состояние до обращения за изменением разрешения.
Внесение изменений и продление РНС — разные задачи
Продление связано прежде всего с изменением срока действия разрешения. Внесение изменений в РНС в рамках этой услуги связано с корректировкой проектных решений, параметров объекта или иных сведений.
Если одновременно требуется изменить проект и продлить срок строительства, состав работ формируется комплексно.
Законодательная база
- Градостроительный кодекс РФ, статья 51 — разрешение на строительство и порядок внесения изменений;
- Градостроительный кодекс РФ, статья 49 — экспертиза проектной документации и порядок работы с изменениями проектной документации;
- Постановление Правительства РФ № 87 — состав разделов проектной документации;
- ГПЗУ, ПЗЗ и иные градостроительные требования, применимые к конкретному земельному участку и объекту
Частые вопросы
- Когда нужно вносить изменения в разрешение на строительство?
- Когда изменения проекта или сведений об объекте требуют корректировки ранее оформленной разрешительной документации. Необходимость определяется после сопоставления действующего РНС и измененного проекта.
- Нужно ли менять РНС при любой корректировке проекта?
- Нет. Не каждое изменение проектной документации автоматически требует изменения разрешения. Важно оценить характер корректировки и применимый порядок.
- Можно ли изменить площадь или этажность здания после получения РНС?
- Возможность зависит от градостроительных ограничений, ГПЗУ, проектных решений и характера изменений. Сначала необходимо проверить допустимость новых параметров, затем определить состав корректировки проекта и РНС.
- Нужно ли повторно проходить экспертизу?
- Не всегда. Закон предусматривает разные варианты работы с изменениями проектной документации. Для конкретного объекта необходимо определить, требуется ли повторная экспертиза или допустим иной предусмотренный законом порядок подтверждения.
- Какие разделы проекта можно скорректировать?
- СЗЦУ может корректировать ПЗ, ПЗУ, АР, КР, ПОС, ОДИ и другие необходимые разделы в зависимости от проекта.
- Нужно ли менять АГО?
- Если изменения затрагивают решения, которые были предметом согласования АГО, может потребоваться его корректировка и повторное согласование.
- Нужно ли менять СЗЗ?
- Если корректировки влияют на решения и параметры, учитываемые при установлении санитарно-защитной зоны, может потребоваться изменение проекта СЗЗ.
- Сколько стоит внесение изменений в РНС?
- Комплекс работ СЗЦУ — от 100 000 ₽. Стоимость конкретного объекта зависит от количества корректируемых разделов и дополнительных процедур.
- Сколько времени занимает внесение изменений?
- Стандартный срок работ — от 20 рабочих дней. Основное время может занимать корректировка проекта и необходимые согласования.
- Какие документы нужны для начала?
- Для первичной оценки нужны действующее РНС, ГПЗУ, документы на участок, проектная документация, описание планируемых изменений, изыскания и технические условия.
- Можно ли одновременно продлить РНС и изменить проект?
- Да. Если требуется одновременно изменить проектные решения и срок строительства, можно сформировать единый комплекс работ с учетом обеих задач.
- Что делать, если строительство уже ведется по измененному проекту?
- Необходимо как можно быстрее сопоставить фактически реализуемые решения с действующим РНС и утвержденной документацией и определить законный порядок приведения документов в соответствие.