В процессе реконструкции первоначальные проектные решения могут меняться. Однако не каждая корректировка проекта автоматически означает необходимость менять разрешение. Сначала нужно определить, затрагивают ли изменения параметры объекта, сведения разрешения и документы, на основании которых оно было получено.
Когда нужно вносить изменения в разрешение на реконструкцию
Типичные ситуации
- изменяется площадь реконструируемого здания;
- меняется этажность или высота объекта;
- изменяются габариты, конфигурация или размещение здания;
- корректируются архитектурные решения;
- изменяются несущие конструкции или конструктивная схема;
- изменяется назначение или функциональная организация отдельных частей объекта;
- корректируется схема планировочной организации земельного участка;
- изменяются решения по организации реконструкции;
- фактические или планируемые решения отличаются от проекта, по которому было получено разрешение
Если требуется только увеличить срок завершения работ без изменения проектных решений, применяется отдельная услуга — продление разрешения на реконструкцию.
Сначала определяем: нужно ли менять разрешение
Для реконструкции этот этап особенно важен. Изменения существующего здания могут затрагивать его площадь, объем, высоту, количество этажей, несущие конструкции и другие характеристики.
СЗЦУ сопоставляет действующее разрешение, проект реконструкции, ГПЗУ, заключение экспертизы и планируемые изменения. После этого определяем, достаточно ли корректировки проектной документации или необходимо также вносить изменения в разрешительную документацию.
Такой подход позволяет не выполнять лишние процедуры и одновременно избежать ситуации, когда реконструкция ведется по решениям, не соответствующим действующему разрешению.
Какие разделы проектной документации можем скорректировать
Состав работ зависит от характера изменений. В коммерческом предложении СЗЦУ по реконструкции нежилого здания предусмотрена корректировка следующих разделов:
ПЗ — «Пояснительная записка»;
ПЗУ — «Схема планировочной организации земельного участка»;
АР — «Архитектурные решения»;
КР — «Конструктивные решения»;
ПОС — «Проект организации строительства»;
ОДИ — «Мероприятия по обеспечению доступа инвалидов».
Если изменения затрагивают инженерные системы, технологические решения, пожарную безопасность, энергоэффективность или другие разделы, состав корректировки определяется дополнительно.
Особенности внесения изменений при реконструкции
В отличие от нового строительства, проект реконструкции связан с уже существующим объектом. Поэтому при корректировке могут потребоваться актуальные обмеры, техническое обследование конструкций и проверка фактического состояния здания.
Если новые решения затрагивают несущие конструкции, меняют нагрузки или иные характеристики надежности и безопасности, необходимо оценить достаточность имеющихся исходных данных и результатов обследования.
Состав дополнительных работ определяется после анализа конкретного здания и характера изменений.
Нужна ли повторная экспертиза после изменения проекта
Необходимость повторной экспертизы зависит от характера изменений и от того, проходила ли проектная документация реконструкции экспертизу ранее.
Для части изменений законодательство предусматривает специальные механизмы подтверждения соответствия измененной проектной документации установленным требованиям. В других случаях может потребоваться повторная экспертиза.
До начала корректировки СЗЦУ определяет применимый порядок, поскольку он влияет на состав работ, сроки и бюджет проекта.
Стоимость внесения изменений в разрешение на реконструкцию
Комплекс работ СЗЦУ — от 100 000 ₽. Стоимость конкретного объекта зависит от количества и сложности разделов проекта, которые необходимо изменить.
Что влияет на стоимость
- характер и объем изменений реконструируемого объекта;
- количество корректируемых разделов проектной документации;
- необходимость изменения архитектурных и конструктивных решений;
- необходимость обмеров и технического обследования существующего здания;
- необходимость актуализации инженерных изысканий;
- необходимость повторной экспертизы или подтверждения соответствия изменений;
- корректировка и согласование АГО;
- корректировка или разработка СЗЗ;
- готовность исходной документации;
- необходимость сопровождения внесения изменений в разрешение
Что нужно предоставить СЗЦУ
Для предварительного анализа желательно предоставить:
- действующее разрешение на реконструкцию;
- выписку ЕГРН на земельный участок;
ГПЗУ;
- правоустанавливающие документы;
- техническое задание или описание планируемых изменений;
- разделы проектной документации, в которые требуется внести изменения;
- результаты инженерно-геодезических изысканий;
- результаты инженерно-геологических изысканий — при необходимости;
- имеющиеся материалы технического обследования здания — если выполнялись;
- технические условия на подключение к инженерным сетям;
- заключение экспертизы и другие ранее полученные согласования — при наличии
Этапы внесения изменений
- 01
Анализируем предоставленную документацию
Сравниваем проектную документацию и содержание планируемых изменений.
- 02
Определяем состав корректировок
Устанавливаем, в какие разделы проекта необходимо внести изменения.
- 03
Корректируем проектную документацию
Вносим изменения во все необходимые разделы.
- 04
Формируем пакет документов
Подготавливаем комплект для внесения изменений в разрешение на реконструкцию.
- 05
Подаём документы
Направляем документы в уполномоченный орган.
Схема работы: анализ документации → состав корректировок → корректировка проекта → пакет документов → подача.
Срок выполнения работ
Общий срок зависит прежде всего от объема проектной корректировки. Само обращение в уполномоченный орган — только финальный этап процесса.
Срок увеличивается, если необходимо выполнить техническое обследование, актуализировать изыскания, корректировать АГО или СЗЗ, проходить экспертизу либо устранять замечания.
Стандартный срок работ — от 20 рабочих дней. Срок и стоимость зависят от объёма проектных изменений, необходимости актуализации изысканий, прохождения экспертизы или дополнительных согласований. Для каждого объекта срок определяется после анализа документации.
Куда подавать документы
Санкт-Петербург
Компетентный орган определяется по конкретному объекту и ранее оформленному разрешению. До подачи СЗЦУ проверяет, какой орган уполномочен рассматривать изменения по данному объекту.
Ленинградская область
Для объектов в Ленинградской области порядок также определяется с учетом территории, вида объекта и органа, в компетенции которого находится действующее разрешение.
Мы формируем пакет документов под конкретную процедуру, а не используем один универсальный комплект для всех объектов.
Когда нужно менять АГО и СЗЗ
Если изменения реконструкции затрагивают внешний облик, фасады, объемно-пространственные или иные решения, которые были предметом согласования архитектурно-градостроительного облика, может потребоваться корректировка АГО.
Если меняются характеристики объекта или технологические решения, влияющие на санитарно-защитную зону, может потребоваться корректировка проекта СЗЗ.
Возможные причины отказа
Риск отказа зависит от содержания изменений и состояния документации. На практике проблемы могут возникнуть, если:
- измененные параметры объекта не соответствуют градостроительным требованиям;
- новые решения противоречат ГПЗУ или ограничениям земельного участка;
- не скорректированы все затрагиваемые разделы проекта;
- отсутствует необходимое заключение экспертизы или подтверждение соответствия изменений;
- не учтена необходимость изменения АГО, СЗЗ или других согласований;
- проектные решения не учитывают фактическое состояние существующего здания;
- представлены неполные или противоречивые документы;
- имеются проблемы с правами на земельный участок или действием разрешения
Как снизить риск отказа
До подачи мы приводим в соответствие действующее разрешение, измененный проект, ГПЗУ, результаты обследований, экспертизу и необходимые согласования. Это позволяет выявить противоречия до обращения в уполномоченный орган.
Чем внесение изменений отличается от продления разрешения
Продление разрешения на реконструкцию связано с увеличением срока выполнения работ. Внесение изменений — с корректировкой проектных решений, параметров объекта или иных сведений.
Если одновременно меняются и проект, и срок реконструкции, обе задачи можно объединить в один комплекс работ.
Законодательная база
- Градостроительный кодекс РФ, статья 51 — разрешение на строительство, которое дает право в том числе на реконструкцию объекта капитального строительства, и порядок внесения изменений;
- Градостроительный кодекс РФ, статья 49 — экспертиза проектной документации и работа с измененной проектной документацией;
- Постановление Правительства РФ № 87 — состав разделов проектной документации;
- ГПЗУ, ПЗЗ и иные градостроительные требования, применимые к конкретному объекту и земельному участку
Частые вопросы
- Когда нужно вносить изменения в разрешение на реконструкцию?
- Когда корректировка проекта затрагивает параметры объекта или сведения, которые должны быть отражены в разрешительной документации. Точный вывод делается после анализа действующего разрешения и измененного проекта.
- Нужно ли менять разрешение при любой корректировке проекта?
- Нет. Не каждое изменение автоматически требует изменения разрешения. Сначала необходимо определить характер корректировки и применимый порядок.
- Можно ли изменить площадь здания при реконструкции?
- Возможность зависит от ГПЗУ, градостроительных регламентов, ограничений участка и проектных решений. Если новые параметры допустимы, определяется порядок корректировки проекта и разрешительной документации.
- Можно ли изменить этажность или высоту объекта?
- Да, если новые параметры допустимы для участка и соблюдены остальные требования. Такие изменения обычно требуют тщательной проверки проекта и разрешительной документации.
- Что делать, если меняются несущие конструкции?
- Необходимо оценить влияние изменений на надежность и безопасность здания. Могут потребоваться техническое обследование, корректировка КР и соответствующий порядок экспертизы измененного проекта.
- Нужна ли повторная экспертиза?
- Не всегда. Это зависит от характера изменений и первоначального порядка экспертизы проекта. Для конкретного объекта необходимо определить предусмотренный законодательством способ подтверждения измененной документации.
- Какие разделы проекта может скорректировать СЗЦУ?
- В зависимости от задачи — ПЗ, ПЗУ, АР, КР, ПОС, ОДИ и другие необходимые разделы.
- Нужно ли корректировать АГО?
- Если изменения затрагивают ранее согласованные архитектурные решения, может потребоваться внесение изменений и повторное согласование АГО.
- Нужно ли менять СЗЗ?
- Если изменения влияют на параметры, учитываемые при установлении санитарно-защитной зоны, может потребоваться корректировка проекта СЗЗ.
- Сколько стоит внесение изменений?
- Комплекс работ СЗЦУ — от 100 000 ₽. Стоимость конкретного объекта зависит от состава проектных корректировок и дополнительных процедур.
- Сколько времени занимает работа?
- Стандартный срок работ — от 20 рабочих дней. Срок конкретного объекта зависит от объёма корректировки, обследований, экспертизы и согласований.
- Можно ли одновременно изменить проект и продлить разрешение?
- Да. Если требуется и корректировка проектных решений, и увеличение срока реконструкции, можно сформировать комплекс работ по обеим задачам.
- Что делать, если реконструкция уже выполняется по измененному проекту?
- Нужно сопоставить фактически выполняемые работы с действующим разрешением и утвержденной документацией и определить законный порядок приведения документов в соответствие.