Получение разрешения на реконструкцию в Санкт-Петербурге и Ленинградской области

Разрешение требуется, когда планируемые работы являются реконструкцией объекта капитального строительства и для них законодательством не установлено исключение. В градостроительном законодательстве реконструкция — это изменение параметров объекта или его частей: высоты, этажности, площади, объёма, а также замена или восстановление несущих конструкций в предусмотренных законом случаях.

Стоимость получения разрешения на реконструкцию

Комплекс работ СЗЦУ по получению разрешения на реконструкцию — от 800 000 ₽, срок — от 55 дней. Оценка объекта — от 3 дней, проектирование — от 20 рабочих дней, решение по выдаче разрешения принимается в срок 5 рабочих дней.

Что влияет на стоимость

• площадь и техническое состояние существующего здания;
• характер и объём планируемой реконструкции;
• необходимость обмеров и технического обследования;
• площадь и градостроительные ограничения земельного участка;
• наличие ГПЗУ и исходной документации;
• состав инженерных изысканий;
• необходимость получения или изменения технических условий;
• объём и сложность проектной документации;
• необходимость экспертизы;
• необходимость АГО, СЗЗ и дополнительных согласований

Для каких объектов получаем разрешение на реконструкцию

Речь идёт о реконструкции нежилых объектов капитального строительства.

• Склады и ангары — увеличение площади, изменение конструктивных решений, пристройки и иные изменения капитального объекта
• Производственные здания — реконструкция промышленных и технологических объектов с учётом требований к производству и санитарным зонам
• Магазины и торговые объекты — реконструкция отдельно стоящих коммерческих зданий
• Административные и офисные здания — изменение площади, этажности, фасадов и иных параметров объекта
• Объекты общественного назначения — проектирование и разрешительная документация с учётом функционального назначения
• Другие нежилые здания — состав работ определяем после анализа существующего объекта и планируемых изменений

Когда требуется разрешение на реконструкцию

Разрешение требуется, когда планируемые работы являются реконструкцией объекта капитального строительства и для них законодательством не установлено исключение. В градостроительном законодательстве реконструкция рассматривается как изменение параметров объекта капитального строительства или его частей, в том числе высоты, количества этажей, площади, объёма, а также замена или восстановление несущих строительных конструкций в предусмотренных законом случаях.

Ключевой вопрос — отличить реконструкцию от капитального ремонта, перепланировки и изменений, которые не затрагивают конструктивные и другие характеристики надёжности и безопасности объекта.

Типичные ситуации, когда нужно проверить необходимость разрешения

• пристройка к существующему зданию;
• надстройка дополнительного этажа;
• увеличение общей площади или строительного объёма;
• изменение высоты или количества этажей;
• изменение конструктивной схемы здания;
• работы с несущими конструкциями, выходящие за рамки капитального ремонта;
• реконструкция здания с изменением его основных технико-экономических показателей

Когда разрешение может не требоваться

Разрешение на строительство не требуется, в частности, при капитальном ремонте, а также при отдельных изменениях объекта или его частей, если они не затрагивают конструктивные и другие характеристики надёжности и безопасности и не превышают установленные предельные параметры. Окончательная квалификация работ должна выполняться по конкретному проекту.

С чего начинается реконструкция существующего здания

В отличие от нового строительства, здесь уже существует объект, поэтому до проектирования важно понять его фактическое состояние и сопоставить сведения ЕГРН, техническую документацию и реальные параметры здания.

Обмеры здания

Фиксируем фактические геометрические параметры объекта, необходимые для обследования и проектирования.

Техническое обследование

Оцениваем состояние несущих и ограждающих конструкций и подготавливаем техническое заключение. Этот этап позволяет понять, какие проектные решения допустимы для существующего здания.

Проверка земельного участка и градостроительных ограничений

Проверяем возможность размещения объекта после реконструкции с учётом ГПЗУ, вида разрешённого использования, предельных параметров и действующих ограничений.

Что нужно предоставить СЗЦУ для начала работы

Для предварительной оценки желательно предоставить:

• кадастровый номер земельного участка;
• кадастровый номер существующего здания;
• выписку ЕГРН на земельный участок и объект;
• основание возникновения права на объект и участок;
• имеющиеся технические планы, поэтажные планы и проектную документацию;
• описание планируемой реконструкции;
• ориентировочные параметры здания после реконструкции;
• имеющийся ГПЗУ, технические условия и согласования;

Для отдельных объектов дополнительно могут потребоваться согласование примыкания к улично-дорожной сети, согласование с Росавиацией и другие документы. Необходимость определяем после анализа объекта.

Какие документы необходимы для получения разрешения на реконструкцию

Разрешение на реконструкцию оформляется в рамках процедуры выдачи разрешения на строительство по статье 51 Градостроительного кодекса РФ. Состав документов зависит от объекта и конкретной ситуации.

Для реконструкции особенно важно учитывать документы, относящиеся к уже существующему объекту. В применимых случаях потребуются:

• сведения о правах на земельный участок и существующий объект;
• актуальный ГПЗУ;
• материалы проектной документации на реконструкцию;
• результаты инженерных изысканий;
• положительное заключение экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий — если экспертиза обязательна;
• согласие всех правообладателей объекта капитального строительства в случаях, предусмотренных статьёй 51 ГрК РФ;
• решение о согласовании АГО — если оно требуется;
• разрешение на отклонение от предельных параметров — если без него проект не соответствует установленным параметрам;
• иные документы и согласования, необходимые для конкретного объекта

Часть сведений уполномоченный орган получает в порядке межведомственного взаимодействия. Перед подачей мы определяем актуальный перечень именно для конкретной реконструкции.

Этапы получения разрешения на реконструкцию

1. 01

   Анализируем исходные данные

   Изучаем проектную документацию. Составляем техническое задание.

2. 02

   Инструментальные исследования

   Проводим обмеры существующего здания и обследование фундамента и несущих конструкций.

3. 03

   Проектирование

   Разрабатываем проектную документацию на реконструкцию.

4. 04

   Подача и получение

   Направляем пакет документов в инстанцию и получаем разрешение на реконструкцию.

Схема работы: анализ исходных данных → обмеры и обследование → проектирование → подача документов → разрешение на реконструкцию.

Проектная документация для реконструкции

Состав проекта определяется характеристиками объекта и планируемых работ. В комплексном предложении СЗЦУ для реконструкции нежилого здания предусмотрены, в частности:

ПЗ — пояснительная записка;

ПЗУ — схема планировочной организации земельного участка;

АР — архитектурные решения;

КР — конструктивные решения;

ПОС — проект организации строительства;

ОДИ — мероприятия по обеспечению доступа инвалидов;

мероприятия по обеспечению пожарной безопасности.

Дополнительно могут потребоваться другие разделы и специальные решения — в зависимости от объекта, инженерного обеспечения и требований экспертизы.

Сколько времени занимает получение разрешения на реконструкцию

Срок рассмотрения заявления уполномоченным органом и общий срок подготовки реконструкции — разные величины. Комплекс работ СЗЦУ — от 55 дней. Основное время может занимать обследование существующего здания, изыскания, проектирование, экспертиза и согласования.

От чего зависит общий срок

• состояние существующего здания;
• объём и сложность планируемых изменений;
• наличие исходной и технической документации;
• необходимость обследования и дополнительных изысканий;
• получение технических условий;
• объём проектирования;
• необходимость АГО и СЗЗ;
• обязательность экспертизы;
• количество дополнительных согласований

Где получают разрешение на реконструкцию в Санкт-Петербурге и Ленинградской области

Санкт-Петербург

Компетентный орган определяется видом, местоположением и особенностями объекта. Перед подачей документов СЗЦУ определяет, какой орган уполномочен рассматривать конкретный проект реконструкции, и учитывает региональные градостроительные требования Санкт-Петербурга.

Ленинградская область

На портале государственных услуг Ленинградской области услугу по выдаче разрешений на строительство предоставляет Комитет государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленинградской области. Поскольку разрешение по статье 51 ГрК РФ даёт право не только на строительство, но и на реконструкцию, применимый порядок и компетенцию проверяем для конкретного объекта.

Возможные причины отказа

При реконструкции риск замечаний особенно связан с тем, что проект должен одновременно учитывать существующее здание, права на него, параметры участка и требования к планируемым изменениям.

• неполный комплект необходимых документов или сведений;
• несоответствие проектной документации требованиям ГПЗУ;
• превышение допустимых параметров реконструкции;
• несоответствие вида разрешённого использования участка планируемому объекту;
• отсутствие обязательного согласия правообладателей существующего объекта;
• отсутствие обязательного заключения экспертизы;
• несогласованный АГО или иное обязательное согласование;
• противоречия между фактическими параметрами здания, сведениями ЕГРН и исходной документацией

Что делать, если уже получен отказ?

Проанализируем основания отказа, проверим исходные данные и проект, определим, какие документы или решения необходимо скорректировать, и подготовим проект к повторной подаче.

Законодательная база

• Градостроительный кодекс РФ, статья 1 — основные понятия, включая реконструкцию объектов капитального строительства;
• Градостроительный кодекс РФ, статья 51 — разрешение на строительство, которое даёт право осуществлять строительство и реконструкцию объектов капитального строительства, а также случаи, когда разрешение не требуется;
• Градостроительный кодекс РФ, статьи 48–49 — проектная документация и экспертиза;
• Постановление Правительства РФ от 16.02.2008 № 87 — требования к составу разделов проектной документации;
• ПЗЗ, ГПЗУ и иные градостроительные документы, действующие для конкретной территории;
• региональные и специальные требования — в зависимости от местоположения и характеристик объекта

Частые вопросы

Чем реконструкция отличается от капитального ремонта?

Реконструкция связана с изменением параметров объекта капитального строительства и иными изменениями, отнесёнными законом к реконструкции. Капитальный ремонт сам по себе не требует разрешения на строительство. Квалификацию конкретных работ лучше определить до проектирования.

Нужно ли разрешение на пристройку к нежилому зданию?

Если пристройка приводит к изменению параметров объекта и относится к реконструкции, как правило, требуется разрешение. Возможность реализации проекта зависит также от параметров участка и градостроительных ограничений.

Нужно ли разрешение при увеличении площади здания?

Увеличение площади существующего капитального объекта обычно является одним из признаков реконструкции. Требования определяются по конкретному способу изменения объекта.

Нужно ли техническое обследование перед реконструкцией?

Для проектирования реконструкции необходимо понимать фактическое состояние существующих конструкций. В комплекс работ СЗЦУ входит техническое обследование с подготовкой технического заключения.

Нужны ли инженерные изыскания?

Состав изысканий определяется проектом. В комплексном предложении СЗЦУ предусмотрены инженерно-геодезические, геологические и экологические изыскания.

Нужно ли получать новый ГПЗУ?

Для выдачи разрешения проект проверяется с учётом применимых градостроительных требований. Актуальность имеющегося ГПЗУ и необходимость получения нового проверяем по конкретному объекту.

Нужно ли согласие собственников здания?

Статья 51 ГрК РФ предусматривает согласие всех правообладателей объекта капитального строительства при реконструкции в установленных случаях. Состав необходимых согласий проверяется до подачи документов.

Нужна ли экспертиза проекта реконструкции?

Не для каждого объекта. Обязательность экспертизы зависит от характеристик объекта и предусмотренных законом исключений.

Можно ли заказать только получение разрешения на реконструкцию?

Да. Если обследование, изыскания, проект и необходимые согласования уже готовы, можем проверить комплект и подключиться на этапе получения разрешения.

Сколько стоит разрешение на реконструкцию?

Комплекс работ СЗЦУ — от 800 000 ₽. Цена конкретного объекта зависит от состояния здания, характера реконструкции и готовности исходных документов.

Сколько занимает реконструкция на этапе оформления разрешения?

Комплекс под ключ — от 55 дней: оценка объекта от 3 дней, проектирование от 20 рабочих дней, решение по выдаче разрешения — 5 рабочих дней. Общий срок также включает обследование, изыскания, экспертизу и согласования.

Можно ли узаконить уже выполненную реконструкцию через обычное получение разрешения?

Если работы уже выполнены без необходимых разрешений, ситуация требует отдельного правового и технического анализа. Обычная процедура получения разрешения до начала реконструкции не должна автоматически рассматриваться как способ легализации уже выполненных работ.

Что нужно для предварительного расчёта?

Кадастровые номера участка и здания, площадь и этажность существующего объекта, планируемые параметры после реконструкции и краткое описание того, что требуется изменить.

Связанные страницы