Получение разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка

В градостроительном регламенте территориальной зоны виды разрешенного использования могут быть основными, условно разрешенными и вспомогательными. Если нужный правообладателю вид предусмотрен именно как условно разрешенный, выбрать его по тому же упрощенному принципу, что основной ВРИ, нельзя.

Что такое условно разрешенный вид использования

Для использования участка по УВРИ требуется получить специальное разрешение в порядке, установленном статьей 39 Градостроительного кодекса РФ.

Именно поэтому услуга по УВРИ существенно отличается от смены основного ВРИ: здесь требуется отдельная градостроительная процедура и, по общему правилу, рассмотрение проекта решения на общественных обсуждениях или публичных слушаниях.

Когда требуется получение УВРИ

• нужный вид использования указан в градостроительном регламенте территориальной зоны как условно разрешенный;
• планируется строительство или реконструкция объекта, для которого действующий ВРИ участка не подходит;
• инвестиционный проект требует иного функционального использования земельного участка;
• перед получением РНС необходимо привести разрешенное использование участка в соответствие с планируемым объектом;
• собственник хочет использовать участок по виду, который нельзя выбрать как основной или вспомогательный без отдельного разрешения

Первый этап всегда один: определить территориальную зону и проверить, предусмотрен ли нужный вид в ПЗЗ именно как условно разрешенный.

Чем УВРИ отличается от ОВРИ

Основной вид разрешенного использования (ОВРИ)

Если нужный вид является основным и правообладатель вправе его выбрать, по действующему с 1 марта 2026 года регулированию основной ВРИ по общему правилу выбирается из предусмотренных регламентом видов без отдельного разрешения и согласования, с учетом установленных законом ограничений.

Условно разрешенный вид использования (УВРИ)

УВРИ нельзя просто выбрать заявлением правообладателя. Для него применяется процедура получения разрешения по статье 39 ГрК РФ.

Поэтому перед началом работ важно правильно квалифицировать нужный вид. Если он основной, сложная процедура УВРИ не нужна. Если условно разрешенный — простой порядок смены ОВРИ не подходит.

Что входит в услугу СЗЦУ

Состав работ формируется под конкретный земельный участок и требования процедуры. По коммерческому предложению СЗЦУ комплекс может включать:

• инженерно-геодезические изыскания: топографическую съемку, согласования с эксплуатирующими организациями и технический отчет;
• сбор исходных данных для получения УВРИ;
• получение технических условий на водоснабжение и водоотведение;
• получение технических условий на газоснабжение;
• получение технических условий на электроснабжение;
• получение ГПЗУ;
• разработку схемы планировочной организации земельного участка;
• получение принципиального согласия балансодержателя дорожной сети на примыкание к УДС — при необходимости;
• разработку архитектурно-планировочного решения здания: планы, фасады, поэтажные планы, визуализация;
• подготовку пояснительной записки;
• подготовку и подачу документов в уполномоченный орган;
• представление интересов заказчика на публичных слушаниях или общественных обсуждениях;
• сопровождение получения решения о предоставлении УВРИ;
• необходимые последующие действия по оформлению сведений об использовании земельного участка

Проверка ПЗЗ до начала процедуры

Главный вопрос — есть ли требуемый УВРИ в градостроительном регламенте именно вашей территориальной зоны.

Мы проверяем территориальную зону, действующие ПЗЗ, перечень основных, условно разрешенных и вспомогательных видов, градостроительные ограничения и возможность размещения планируемого объекта.

Если нужного УВРИ нет в ПЗЗ

Получить разрешение по статье 39 ГрК РФ на вид, который не предусмотрен градостроительным регламентом как условно разрешенный для данной зоны, нельзя. В такой ситуации необходимо отдельно оценивать возможность изменения ПЗЗ или иной градостроительный сценарий.

Поэтому мы не рекомендуем начинать дорогостоящие изыскания и проектирование до предварительной проверки ПЗЗ.

Зачем нужны СПОЗУ и архитектурные решения

При рассмотрении УВРИ важно показать не только название предполагаемого использования, но и реальный сценарий развития участка.

Для этого предусмотрены схема планировочной организации земельного участка и архитектурно-планировочное решение будущего здания с планами, фасадами, поэтажными планами и визуализацией.

Эти материалы позволяют обосновать размещение объекта, его параметры, подъезды, взаимосвязь с территорией и соответствие градостроительным условиям.

Технические условия и транспортный доступ

Для конкретного проекта могут потребоваться сведения о возможности подключения объекта к инженерной инфраструктуре и организации подъезда.

Не для каждого участка потребуется одинаковый набор ТУ. Состав исходных данных определяем после анализа объекта и требований конкретной процедуры.

Публичные слушания и общественные обсуждения

По общему правилу проект решения о предоставлении разрешения на УВРИ рассматривается на общественных обсуждениях или публичных слушаниях.

В обсуждении учитываются интересы правообладателей соседних земельных участков и объектов недвижимости. Если планируемое использование может негативно воздействовать на окружающую среду, круг участников расширяется в соответствии с законом.

СЗЦУ готовит материалы и представляет интересы заказчика в ходе процедуры.

Когда слушания могут не проводиться

ГрК РФ предусматривает исключение: если конкретный условно разрешенный вид был включен в градостроительный регламент после публичной процедуры по инициативе того же заинтересованного лица, разрешение этому лицу может предоставляться без повторных общественных обсуждений или публичных слушаний.

Этапы получения УВРИ

1. 01

   Анализ участка и ПЗЗ

   Определяем территориальную зону и проверяем наличие нужного вида среди условно разрешённых.

2. 02

   Проверка градостроительных ограничений

   Анализируем ГПЗУ, ограничения участка, параметры планируемого объекта и исходные документы.

3. 03

   Сбор исходных данных

   Формируем перечень материалов, необходимых для конкретного проекта.

4. 04

   Изыскания и технические условия

   При необходимости выполняем топографическую съёмку и получаем сведения о подключении к инженерным сетям.

5. 05

   Подготовка градостроительных материалов

   Разрабатываем СПОЗУ, архитектурно-планировочные решения и пояснительную записку.

6. 06

   Принципиальное согласие балансодержателя дорожной сети

   При необходимости получаем принципиальное согласие на примыкание к УДС.

7. 07

   Подача заявления

   Формируем пакет и обращаемся в уполномоченный орган.

8. 08

   Публичные слушания

   Сопровождаем общественные обсуждения или публичные слушания и представляем интересы заказчика, если процедура требуется.

9. 09

   Получение решения

   Сопровождаем рассмотрение до решения о предоставлении разрешения на УВРИ либо отказа.

10. 10

    Оформление результата

    Выполняем необходимые последующие действия для корректного отражения разрешённого использования в документах на участок.

Схема работы: ПЗЗ → анализ участка → исходные данные → изыскания/ТУ → СПОЗУ и архитектура → заявление → публичная процедура → решение → оформление результата.

Какие документы нужны

Для начала работы желательно предоставить:

• выписку ЕГРН на земельный участок;
• кадастровый номер участка;
• правоустанавливающие документы;

ГПЗУ — если уже получен;

• информацию о требуемом виде использования;
• описание планируемого объекта и предполагаемых параметров;
• имеющиеся технические условия и материалы по инженерным сетям;
• имеющиеся топографические материалы;

Срок получения УВРИ

Процедура УВРИ обычно существенно продолжительнее простой смены основного ВРИ, поскольку включает подготовку градостроительных материалов и публичную процедуру.

Статья 39 ГрК РФ устанавливает, что срок общественных обсуждений или публичных слушаний определяется местными правилами и не может превышать одного месяца от оповещения до опубликования заключения. После получения рекомендаций глава местной администрации принимает решение в установленный законом срок.

Но общий срок услуги включает подготовительные работы: изыскания, ГПЗУ, технические условия, СПОЗУ, архитектурные решения и формирование комплекта.

В стандартном проекте срок составляет от 150 рабочих дней. Для каждого участка точный срок определяется индивидуально.

Стоимость получения УВРИ

Получение УВРИ — от 150 000 ₽. Стоимость конкретного участка зависит от объёма подготовительных работ.

Что влияет на стоимость

• площадь и местоположение участка;
• планируемый вид использования;
• назначение и параметры будущего объекта;
• наличие ГПЗУ и актуальных исходных данных;
• необходимость инженерно-геодезических изысканий;
• необходимость получения технических условий;
• сложность СПОЗУ и архитектурно-планировочного решения;
• необходимость согласования примыкания к УДС;
• состав материалов для публичной процедуры;
• необходимость дополнительных градостроительных согласований

Кто принимает решение по УВРИ

Федеральный порядок установлен статьей 39 ГрК РФ: заявление направляется в комиссию, проект решения проходит предусмотренную законом публичную процедуру, комиссия готовит рекомендации, после чего принимается решение о предоставлении разрешения либо об отказе.

Возможные причины отказа

• нужный вид не предусмотрен градостроительным регламентом как условно разрешенный;
• планируемое использование противоречит ограничениям земельного участка;
• параметры или размещение планируемого объекта не соответствуют градостроительным требованиям;
• представленные материалы недостаточно обосновывают возможность реализации проекта;
• по итогам публичной процедуры выявлены существенные градостроительные риски;
• имеются законодательные ограничения на изменение или выбор вида разрешенного использования конкретного участка;
• на участке выявлена самовольная постройка в обстоятельствах, при которых закон запрещает предоставление УВРИ до разрешения соответствующей ситуации

Как снизить риск отказа

До официальной подачи необходимо проверить не только перечень УВРИ в ПЗЗ, но и возможность фактической реализации планируемого объекта: параметры, ограничения, инженерное обеспечение, транспортный доступ и градостроительный контекст.

Что изменилось с 1 марта 2026 года

С 1 марта 2026 года вступили в силу масштабные изменения законодательства о видах разрешенного использования земельных участков. В Земельном кодексе появилась отдельная глава о ВРИ и новый порядок выбора основных и вспомогательных видов.

Для УВРИ принципиально важно, что упрощенный выбор правообладателем относится к основным и вспомогательным видам. Условно разрешенный вид по-прежнему требует специального разрешения по статье 39 ГрК РФ.

Законодательная база

• Градостроительный кодекс РФ, статья 39 — порядок предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования;
• Градостроительный кодекс РФ, статья 5.1 — общественные обсуждения и публичные слушания;
• Земельный кодекс РФ, глава II.1 — виды разрешенного использования земельных участков;
• Земельный кодекс РФ, статья 14.4 — выбор видов разрешенного использования земельных участков;
• Правила землепользования и застройки и градостроительный регламент конкретной территориальной зоны

Частые вопросы

Чем УВРИ отличается от основного ВРИ?

Основной ВРИ в предусмотренных законом случаях правообладатель может выбрать без отдельного разрешения. Для условно разрешенного вида требуется специальная процедура.

Как понять, можно ли получить нужный УВРИ?

Нужно определить территориальную зону участка и проверить градостроительный регламент ПЗЗ. Требуемый вид должен быть предусмотрен в нем как условно разрешенный.

Что делать, если нужного УВРИ нет в ПЗЗ?

Получить его через обычную процедуру статьи 39 нельзя. Необходимо отдельно оценивать возможность изменения ПЗЗ или другой градостроительный сценарий.

Обязательны ли публичные слушания?

По общему правилу проект решения рассматривается на общественных обсуждениях или публичных слушаниях. Закон предусматривает отдельные исключения.

Зачем нужны инженерно-геодезические изыскания?

Они дают актуальную топографическую основу для подготовки схемы участка, проектных материалов и анализа существующей ситуации.

Можно ли получить УВРИ для уже застроенного участка?

Это зависит от существующего объекта, его законности, ПЗЗ и ограничений участка. Наличие признаков самовольной постройки в предусмотренных законом обстоятельствах может препятствовать предоставлению УВРИ.

Можно ли сразу после УВРИ получать разрешение на строительство?

УВРИ может быть одним из этапов подготовки участка к РНС, но дополнительно должны быть выполнены остальные требования для получения разрешения на строительство.

Сколько стоит получение УВРИ?

Комплекс работ СЗЦУ — от 150 000 ₽. Цена конкретного участка зависит от состава подготовительных работ.

Сколько занимает весь процесс?

В стандартном проекте срок составляет от 150 рабочих дней. Фактический срок зависит от исходных данных и состава работ.

Связанные страницы