Правила землепользования и застройки устанавливают для территориальных зон предельные параметры разрешенного строительства и реконструкции. Если проект не укладывается в установленный параметр, в предусмотренных законом случаях правообладатель участка может получить специальное разрешение на отклонение.
Что такое отклонение от предельных параметров
Такое разрешение действует для конкретного земельного участка и не меняет вид его разрешенного использования. После получения разрешения проектные решения и последующее РНС должны соответствовать согласованному отклонению.
От каких параметров может потребоваться отклонение
Конкретный перечень параметров определяется градостроительным регламентом соответствующей территориальной зоны. На практике вопрос об отклонении возникает, например, когда проекту требуется:
- уменьшить минимальный отступ здания от границ земельного участка;
- изменить установленный процент застройки участка;
- изменить иные предельные параметры, установленные ПЗЗ для территориальной зоны;
- разместить объект в параметрах, которые невозможно соблюсти из-за конфигурации или характеристик участка
Важно: разрешение на отклонение не позволяет игнорировать любые градостроительные ограничения. До подачи необходимо проверить, какой именно параметр установлен ПЗЗ и допускает ли законодательство отклонение от него.
Кто имеет право обратиться за разрешением
Статья 40 ГрК РФ предусматривает два основных основания. Правообладатель может обратиться, если участок меньше минимального размера, установленного градостроительным регламентом, либо его конфигурация, инженерно-геологические или иные характеристики неблагоприятны для застройки.
Также правообладатель вправе обратиться, если требуется однократно изменить один или несколько предельных параметров, установленных для территориальной зоны, не более чем на 10%. Для этого случая закон предусматривает специальный порядок.
Когда отклонение до 10% оформляется без публичных слушаний
Если применяется основание, предусмотренное частью 1.1 статьи 40 ГрК РФ, то есть требуется однократное изменение одного или нескольких предельных параметров не более чем на 10%, проект решения не проходит общественные обсуждения или публичные слушания.
Это принципиально влияет на процедуру и срок. Поэтому перед формированием пакета СЗЦУ определяет, к какому основанию относится конкретная ситуация.
Когда разрешение получить нельзя
- если отклонение не соответствует ограничениям использования недвижимости в зонах с особыми условиями использования территорий;
- если решение фактически приводит к изменению вида разрешенного использования земельного участка;
- если невозможно обеспечить соблюдение требований технических регламентов;
- в части предельной высоты, этажности и требований к архитектурным решениям в границах исторических поселений федерального или регионального значения — в случаях запрета, установленного законом;
- при наличии предусмотренных законом препятствий, связанных с выявленной самовольной постройкой на участке
До подготовки дорогостоящих материалов мы рекомендуем провести предварительную проверку ограничений участка и применимого градостроительного регламента.
Что входит в услугу СЗЦУ
Градостроительный анализ
Изучаем участок, ПЗЗ, ГПЗУ, ограничения и требуемый параметр. Определяем правовое основание обращения.
Инженерно-геодезические изыскания
При необходимости выполняем топографическую съемку, согласования с эксплуатирующими организациями и технический отчет.
ПЗУ / СПОЗУ
Подготавливаем графическую часть ПЗУ-1 / СПОЗУ М 1:500 с размещением объекта и необходимыми параметрами.
Пояснительная записка
Формируем обоснование запрашиваемого отклонения применительно к участку и проекту.
Архитектурно-планировочное решение
Разрабатываем материалы по планируемому зданию, необходимые для обоснования проектного решения.
Подача и сопровождение
Формируем пакет, подаем заявление и сопровождаем рассмотрение. Если для конкретного случая предусмотрены публичные слушания или общественные обсуждения, представляем интересы заказчика в рамках процедуры.
Какие документы нужны
Для первичного анализа достаточно кадастрового номера участка и информации о планируемом объекте. Для выполнения полного комплекса могут потребоваться:
- выписка ЕГРН на земельный участок;
- правоустанавливающие документы;
ГПЗУ;
- выписка или сведения из ПЗЗ;
- топографическая съемка или материалы инженерно-геодезических изысканий;
- схема размещения планируемого объекта;
- архитектурно-планировочные решения;
- пояснительная записка и обоснование отклонения;
- иные документы и сведения в зависимости от участка и процедуры
Этапы получения разрешения
- 01
Анализируем участок
Проверяем ГПЗУ, территориальную зону, ПЗЗ, ЕГРН и ограничения.
- 02
Определяем параметр и основание
Устанавливаем, от какого параметра требуется отклонение и по какому основанию статьи 40 ГрК РФ возможно обращение.
- 03
Получаем исходные данные
При необходимости получаем ГПЗУ, сведения ЕГРН и данные ИСОГД.
- 04
Выполняем топографическую съёмку
Готовим актуальную топографическую основу для проектных материалов.
- 05
Подготавливаем обосновывающие материалы
Готовим ГПЗУ/СПОЗУ, пояснительную записку и архитектурно-планировочное решение.
- 06
Формируем и подаём заявление
Комплектуем документы и направляем их в уполномоченный орган.
- 07
Сопровождаем обсуждения или слушания
Если они обязательны для конкретного основания, представляем проект и интересы заказчика.
- 08
Сопровождаем принятие решения
Контролируем процедуру до предоставления разрешения либо получения мотивированного отказа.
Схема работы: ПЗЗ и ГПЗУ → проверка основания → топографическая съёмка → ГПЗУ/СПОЗУ → обоснование → заявление → обсуждения/слушания при необходимости → решение.
Срок получения разрешения
Срок зависит от основания обращения и необходимости общественных обсуждений или публичных слушаний. По статье 40 ГрК РФ проект решения в общем случае подготавливается в течение 15 рабочих дней с момента поступления заявления, затем проводится предусмотренная законом процедура обсуждений или слушаний; после их окончания комиссия готовит рекомендации в течение 15 рабочих дней, а решение принимается в установленный законом срок.
Для отклонения не более чем на 10% по части 1.1 статьи 40 публичные слушания или общественные обсуждения не проводятся, поэтому процедура короче. Комплекс работ СЗЦУ — от 45 дней.
Стоимость
Получение разрешения на отклонение — от 60 000 ₽. Стоимость конкретного объекта зависит от того, какие исходные и проектные материалы уже имеются и требуется ли прохождение общественных обсуждений или публичных слушаний.
Что влияет на стоимость
- наличие актуального ГПЗУ и сведений ПЗЗ;
- необходимость инженерно-геодезических изысканий;
- сложность ГПЗУ/СПОЗУ;
- необходимость разработки архитектурно-планировочного решения;
- характер и величина запрашиваемого отклонения;
- необходимость общественных обсуждений или публичных слушаний;
- наличие ограничений и ЗОУИТ;
- объем сопровождения и дополнительных согласований
Публичные слушания и общественные обсуждения
В общем порядке проект решения о предоставлении отклонения рассматривается на общественных обсуждениях или публичных слушаниях. Расходы, связанные с их организацией и проведением, несет заинтересованное физическое или юридическое лицо.
Исключение — специальный случай однократного отклонения одного или нескольких параметров не более чем на 10% по части 1.1 статьи 40 ГрК РФ. Для него публичные слушания или общественные обсуждения не проводятся.
Причины отказа
- нет предусмотренного законом основания для отклонения;
- запрашиваемое отклонение нарушает технические регламенты;
- решение фактически меняет установленный вид разрешенного использования;
- отклонение противоречит ограничениям ЗОУИТ;
- проектные материалы не подтверждают возможность размещения объекта с запрашиваемыми параметрами;
- имеются законодательные ограничения для территории исторического поселения;
- документы неполны или содержат противоречия;
- на участке имеется выявленная самовольная постройка и действует установленное законом ограничение на предоставление разрешения
Что делать при отказе
Сначала нужно проанализировать мотивировку решения. В зависимости от причины можно скорректировать проект, устранить документальные недостатки либо оценить возможность обжалования решения в судебном порядке.
Что дает разрешение на отклонение
Положительное решение не заменяет разрешение на строительство. Оно позволяет применять к конкретному участку согласованные отклоненные параметры при дальнейшей подготовке проектной и разрешительной документации.
Если для объекта требуется РНС, при его выдаче проект проверяется в том числе на соответствие параметрам, установленным разрешением на отклонение.
Законодательная база
- Градостроительный кодекс РФ, статья 38 — предельные параметры разрешенного строительства и реконструкции;
- Градостроительный кодекс РФ, статья 40 — основания и порядок предоставления разрешения на отклонение от предельных параметров;
- Градостроительный кодекс РФ, статья 5.1 — общественные обсуждения и публичные слушания;
- Правила землепользования и застройки соответствующего муниципального образования / Санкт-Петербурга — конкретные параметры территориальной зоны;
- ГПЗУ и сведения о зонах с особыми условиями использования территории — применительно к конкретному земельному участку
Частые вопросы
- Можно ли уменьшить отступ от границы участка?
- Потенциально да, если соответствующий отступ является предельным параметром градостроительного регламента и имеются законные основания для отклонения. Возможность нужно проверять по ПЗЗ, ГПЗУ и ограничениям участка.
- Можно ли увеличить процент застройки?
- Возможность зависит от параметров территориальной зоны и основания обращения. Для однократного изменения одного или нескольких параметров не более чем на 10% статья 40 предусматривает отдельное основание.
- Всегда ли нужны публичные слушания?
- Нет. При отклонении по специальному основанию части 1.1 статьи 40 — однократное изменение параметров не более чем на 10% — публичные слушания или общественные обсуждения не проводятся.
- Нужно ли получать ГПЗУ?
- Для градостроительного анализа и дальнейшего проектирования ГПЗУ является важным исходным документом.
- Сколько стоит получение разрешения?
- Комплекс работ СЗЦУ — от 60 000 ₽. Цена конкретного объекта зависит от состава исходных и проектных работ.
- Сколько занимает процедура?
- Комплекс работ СЗЦУ — от 45 дней. Срок зависит от основания обращения и необходимости публичных процедур.
- Заменяет ли разрешение на отклонение РНС?
- Нет. Если объект требует разрешения на строительство, РНС оформляется отдельно, а проект должен соответствовать согласованным отклоненным параметрам.
- Можно ли изменить вид разрешенного использования через отклонение?
- Нет. Статья 40 прямо устанавливает, что отклонение не должно приводить к изменению установленного вида или видов разрешенного использования участка.
- Можно ли получить отклонение в ЗОУИТ?
- Само наличие ЗОУИТ не означает автоматический запрет, но отклонение не допускается, если оно не соответствует установленным в такой зоне ограничениям использования недвижимости.