Грамотная покупка земельных территорий – гарантия надежности и безопасности владения

При любой сделке купли-продажи, в том числе и при покупке земли, покупатель должен знать, что существует немало ухищрений и подвохов со стороны продавцов для обманных и противоправных действий, ущемляющих права покупателя. Так какие же меры нужно применять, чтобы заветный участок земли был, наконец, в вашей полноправной собственности?

Прежде всего, перед покупкой земельного участка необходимо выяснить, к какой категории относится та или иная земельная территория:

Сельское хозяйство: при рассмотрении сельскохозяйственных земель в качестве покупки, преимущественное право на приобретение имеют органы местной власти и субъекты РФ.

Правильные действия со стороны покупателя: необходимо удостоверится, что продавец уведомил о продаже все заинтересованные в земле лица и получил их отказ от пользования данной территорией.

Земля поселений: земельная собственность, относящаяся к этой категории, продается с разрешения участников совместной собственности, к примеру, супругов.

Правильные действия со стороны покупателя: необходимо убедиться, что данный участок не имеет других участников совместной собственности. В случае его присутствия, необходимо получить письменное подтверждение согласия второй стороны на продажу земли.

Для того чтобы земля не пустовала и на ней можно было начать строительство, необходимо получить ряд разрешений, к примеру, разрешение об индивидуальной жилищной застройке или о дачном строительстве. Покупателю в этом случае нужно убедиться в наличие таких разрешающих документов.

Договор купли-продажи – содержание и основные положения При заключении договора купли-продажи необходимо учесть некоторые моменты:

1. Предмет договора

В заключаемом договоре должны быть четко зафиксированы сведения о точном местонахождении земельного участка: кадастровый номер, адрес, категория земли, общая площадь, назначение и т.д. При этом площадь территории должна полностью соответствовать площади, прописанной в правоустанавливающем документе продавца.

2. Условия о стоимости

Цена должна быть указана либо за весь участок в целом, либо стоимость единицы площади с обозначением общей площади земельной территории, которая передается от продавца покупателю. Иногда продавец указывает в договоре кадастровую стоимость, которая, по сути, является нормативной и существенно заниженной по сравнению с рыночной.

Перечень основных документов, которые должны передаться от продавца покупателю непосредственно перед заключением договора о купле-продаже земли:

• Документ, устанавливающий права на собственность;
• Кадастровый паспорт земельной территории;
• Разрешения на застройку (ИЖС или дачное);
• Документ из ЕГРП, подтверждающий отсутствие запрещений и обременений;
• Документ, подтверждающий отсутствие нарушений преимущественного права при покупке земли;
• Выписка, подтверждающая отсутствие налоговых задолженностей;

Продажа обремененной земли – что должен знать покупатель?

Правильные действия со стороны покупателя: необходимо запросить выписку из ЕГРП об отсутствии обременений по данному земельному участку. Такой документ позволит увидеть:

• нет ли третьих лиц, обладающих правами собственности на этот земельный участок;
• отсутствие или наличие арестов данного земельного участка. Арест земли означает запрет на осуществление имущественных сделок с землей.

Выделение доли в общей собственности

Обязательные действия продавца: заблаговременно уведомить дольщиков собственности о своем решении в письменном виде, при этом обязательно указать цену продажи участка и иные важные условия сделки. Остальные собственники земли могут либо выкупить участок, либо отказаться от покупки доли – в этом случае продавец сможет беспрепятственно продать свою землю третьему лицу.Покупатель в свою очередь должен убедиться в выполнении этих условий продавцом и ознакомиться с письменным согласием всех дольщиков на продажу данного земельного участка.

Покупка доли участка – выделение из общей площади

При покупке части участка неизбежной процедурой является выделение этой доли из общей площади в самостоятельный земельный участок. Необходимо составить отдельный кадастровый план на каждый из образованных путем раздела участков. После этого нужно оформить права собственности на данную землю.

В каком случае необходима государственная регистрация?

Только переход прав собственности на землю от продавца покупателю нуждается в обязательной государственной регистрации, и осуществляется он подачей заявления с обеих сторон. При этом сам имущественный договор не регистрируется. Дополнительной гарантией к договору может считаться нотариальное удостоверение, позволяющее подать документы на государственную регистрацию почтовым отправлением.

В том случае, если все условия согласованы, заключен договор и произошла оплата, для государственной регистрации перехода прав земельной собственности могут потребоваться следующие документы:

• Заключенный договор;
• Документ, устанавливающий право собственности на землю;
• Акт передачи имущества;
• Кадастровый паспорт данного участка;
• Доверенность, оформленная на представителя;
• Для физических лиц – документ, удостоверяющий личность, а для юридического лица – уставные документы;
• Заявление на регистрацию перехода прав собственности на землю;
• Соответствующие уставные документы продавца;
• Письменное согласие руководства продавца-юр.лица на отчуждение земельного имущества;

Передаточный акт – подтверждение осуществления сделки

Также, обязательным документом, который сопровождает договор земельной купли-продажи, является акт передачи имущества. Он является подтверждением осуществления всех обязательств сторон по приемке-передаче собственности. Данный документ должен быть подписан после заключения и подписания договора, но непосредственно перед подачей документов на государственную регистрацию перехода прав земельной собственности к покупателю.